商品房买卖合同司法解释_民法典房屋买卖合同

关于房地产的相关法律法规有哪些

（一）主要法律：

商品房买卖合同司法解释_民法典房屋买卖合同

商品房买卖合同司法解释_民法典房屋买卖合同

1、《城乡规划法》(2007年10月28日通过,自2008(二)客观方面,须有虚构事实、隐瞒真相的欺诈行为年1月1日起施行)

2、《城市房地产管理法》(1994年7月5日通过,1995年1月1日起施行,2007年8月30日 次修正施行,2009年8月27日修改)

3、《建筑法》(1997年11月1日通过,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正)

4、《土地 管理法》(1986年6月25日通过,2004年8月28日修正)

5、《招标投标法》(1999年8月30日通过,2000年1月1日实施)

6、《物权法》(2007年3月16日通过,2007年10月1日施行)

7、《公司法》(1993年12月29日通过,1999年12月25日次修订, 2004年8月28日第二 次修订,2005年10月27日修订)

(二)主要法规、规章：

(1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日发布施行)

(2)《城市房屋管理条例》(2001年6月6日通过,2001年11月1日施行,2011年1月21日废 止)

(3)《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日发布施行,2011年1月8日修改)

(4)《土地管理法实施条例》(1998年12月24日通过,1999年1月1日施行,2010年12月29日 通过修正决定,2011年1月8日施行)

(5)《建设工程质量管理条例》(2000年1月10日通过,2000年1月20日发布施行)

(6)《商品房销售管理办法》(2001年3月14日通过,2001年6月1日施行)

(8)《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日发布,2001年8月15日修正)

(9)《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日发布,2001年8月15日修正)

(10)《房地产广告发布暂行规定》(1996年12月30日发布,1998年12月3日修订)

(12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1 日起施行)。

(13)《土地登记办法》(2007年11月28日通过,2008年2月1日施行)

(15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号,2010年4月17日发布 施行)

(16)《办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》( [2011]1号,2011年1月26日发布施行)

(17)《房地产经纪管理办法》(2010年10月27日通过,2011年4月1日起施行)

(18)《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(2011年5月11日发布 施行)

(19)《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日发布,2011年2月1日施行)

(20)《商品房销售明码标价规定》(2011年3月16日发布,2011年5月1日施行)

(21)《、关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(2011年1月27日 发布施行)

(22)《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日发布施行)

(23)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月19日通过,2011年1月21日起施行)

扩展资料：

相关条例

保证房地产开发的质量，途径很多，但认真贯彻ISO9000标准，推行质量认证，的确是一条必由之路。房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。

一、在立项过程中，要服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，对标书和合同要严格评审。

二、认真做好每一个项目的策划工作，从市场调研、投资立项、征地、、委托设计、委托施工，直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划，做到运筹帷幄，决胜千里；

要按照策划的结果，编制质量，用以指导项目开发建设的实施，确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。

三、严格按ISO9000对采购的要求和《建设工程质量管理条例》的规定，做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。

1、委托规划设计时，在审查资质的基础上，一般项目可采用议标的方法，重大项目可采用招标，甚或招标。设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。

2、委托施工时，可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上，优先选用通过ISO9000认证的施工企业。

3、要对供货企业进行评价和选择，以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。

四、按ISO9001的要求，搞好施工过程的质量控制，保证工程质量。

1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包；

2、对每一个工程项目都必须编制质量，明确对施工过程控制的要求；

3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书，严格按规程作；

4、使用合格的施工设备和检测器具，并保证施工安全；

5、对特殊过程必须严格控制，消除日后的隐患；

6、遵守法律、法规，不能给周边环境造成污染等等。

五、按照ISO9001的要求，对建材质量和工程质量进行严格控制。

1、对于该委托监理的工程，开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择，再委托监理；

2、在进货检验中，不允许紧急放行（来不及检验而先投入使用），最起码是钢材和水泥禁止紧急放行；

3、在过程检验中，不允许例外转序（来不及检验而进行下道工序施工）或必须经过严格审批 ；

当然，房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做，本文不拟一一叙述。

对于房地产开发企业来说，除了贯彻ISO9001以外，还要贯彻执行ISO14001（环境管理标准）和OHSAS18001（职业安全卫生标准），这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等性能；

才能使城市的立体环境（水、土壤、大气等）得到控制和改善，才能使人与自然和谐；也只有这样，才能赢得现代城市居民青睐，拓宽销路，为房地产开发企业带来效益，促进该领域的发展。

相关法规

1、中华建筑法

2、中华城市房地产管理法

3、物业管理条例

4、房屋登记办法

5、商品房销售管理办法

6、土地登记办法

7、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007修订）

8、国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知

9、印发《关于当前形势下进一步做好房地产案件审判工作的指导意见》的通知

10、民二庭庭长宋晓明在“物权法担保物权研讨会”上的讲话——物权法担保物权编实施中的几个重要问题

11、国有土地上房屋征收与补偿条例

12、城市房地产开发经营管理条例

13、城市商品房预售管理办法

14、城市房地产抵押管理办法

15、商品房销售明码标价规定

16、关于审理涉及国有土地使用权合同案件适用法律问题的解释

17、关于商品房买卖合同司法解释

19、关于审理物业服务案件的司法解释

20、关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释

交易模式

地产交易形式

（1）一级市场。这是由垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。

（2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

房产交易形式

（1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

（2）房屋租赁。

（3）房产房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：互换。

（4）房产抵押。

发达在交易环节征收的税种往往较少，且税率也较低，这样有利于增加房地产的交易和流动。

参考资料：

商品房买卖是否适用退一赔三的规定

最近,遇到好几个朋友来咨询说自己商品房买卖时被开发商欺诈,要主张退一赔三,那到底能不能实现退一赔三呢,接下来,就来给大家科普一下。

首先,民法意义上的欺诈具有如下构成要件:

(一)主观方面,须有欺诈的主观故意

错误的意思表示,是指对方基于该欺诈产生了错误的认识,基于该错误的认识而作出的意思表示。错误的认识必须是进行意思表示的直接动因,才能构成欺诈。如果该错误的认识并非基于行为人的欺诈而产生,而是基于对方自身的认知能力、过错或过失而产生,或者该错误的认识对于最终的意思表示没有直接关联、并无重大影响,则该因果关系链条因其他因素而被切断,不能成立。

那么,涉欺诈的商品房买卖能否适用《消费者权益保》中的“退一赔三”规则,一直以来都是理论界和实务界争议的焦点。咱们要讨论的是,在商品房预售合同签订过程中是否存在欺诈行为?

根据《商品房买卖的解释》第九条的规定,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为补偿安置房屋的事实的,买受人至多可以主张“退一赔一”。首先,根据“特别法优于一般法”的原则,《商品房买卖的解释》作为特别法,是对于商品房这一特殊商品的特别规定,应该优先于《消费者权益保》而适用。其次,根据“举重以明轻”的原则,对于无预售许可证、存在抵押、已另售他人等造成合同无法履行的最重大的阻碍性因素进行隐瞒或虚陈述,司法解释尚且仅仅至多支持“退一赔一”,更遑论其他程度的欺诈行为应适用《消费者权益保》的“退一赔三”。否则,将与司法解释的精神相悖。再次,根据“比例原则”,惩罚性赔偿的金额不能畸大,适用范围不能过宽,否则可能会导致惩罚性赔偿制度的滥用,引发消费者过度的诉讼。《消费者权益保》对弱者进行倾斜性保护的权利配置,旨在追求经营者与消费者之间的实质平等,而非鼓励消费者滥用法律赋予的权利获得不义之财并可能助长不劳而获的,从而产生新的不平等现象,对于大件商品如房屋尤其如此。商品房买卖所涉利益重大,其有别于一般商品的买卖,随意适用《消费18、关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释者权益保》“退一赔三”的惩罚性赔偿极易造成利益的失衡。只有根据《商品房买卖的解释》规定的惩罚性赔偿的适用条件和类型来平衡双方的利益,才能真正发挥惩罚性赔偿应有的制度性功能,维护市场经济秩序的稳定。

所以,商品房买卖中,仍应根据民事法律关于欺诈的规定,对于该行为是否构成民事法律意义上的欺诈进行严格认定。即便构成民事法律意义上的欺诈,商品房预售合同也不应适用《消费者权益保》(三)因果关系方面,须使得对方因欺诈而作出错误意思表示中的“退一赔三”规则,而应根据《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。

相关法条:

《中华合同法》第六十条款、第九十三条第二款、百一十三条、《中华消费者权益保》第五十五条款、《关于贯彻执行

商品房买卖合同司法解释2021

法律主观：

商品房预售合同定金处理规则用于商品房买卖合同实务问题目前商品房买卖的习惯性做法是：出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前，就有关事宜进行初步确认并先行签订认购书或者房号保留协议等预售合同，然后再收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保。实践中，由于各种原因，当事人双方期后未能订立商品房买卖合同，从而引发了大量的定金。关于商品房预售合同定金处理规则的问题，《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第4条作出了明确的规定，该条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房若干问题的意见(试行)》第六十八条、《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第三条。买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。在学理上，定金可以分为立约定金、成约定金、证约定金、履约定金和解约定金五种类型。由于出卖人通过预售方式向买受人收取定金的目的，是为了双方后续签订正式商品房买卖合同的一种担保，买受人可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或者筹措资金，出卖人可以锁定买受人，有利于按售房，故《商品房买卖合同司法解释》第4条所称“定金”在性质上为立约定金。《关于适用<中华担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第118条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，不予支持。”依此，我们认为，在商品房预售合同或者出卖人出具的收款凭据中，仅仅出现或者记明订金、押金、保证金、诚信金等字眼，并不能将其一概认定为法律意义上的定金，除非出卖人与买受人之间有关于定金性质的明确约定。在时间公司诉浙江省玉环县国土局土地使用权出让合同一案中，(2003)民一终字第82号二审民事无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计们高超的建筑艺术，美化城市，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益，不顾效益。判决书指出：“担保法及担保法若干问题解释中规定了定金和保证金的界定标准，即当事人主张保证金为定金的前提是双方有明确约定。”《公报》2008年第4期刊载的仲某诉上海市大邸房地产项目开发有限公司合同案中，关于原告仲某向被告金轩大邸公司缴付的2000元意向金是否属于定金的问题，认为：“本案中金轩大邸公司虽然实际收取了仲某的2000元意向金，但双方在涉案意向书中约定的是‘仲某未在约定期限内认购的，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如仲某前来认购单元的，则购房意向金自行转为认购金的一部分。’从原、被告双方的上述约定看，涉案意向金显然不符合定金的表现形式，因此，被告关于涉案意向金相当于定金的抗辩理由不能成立。”针对未能订立商品房买卖合同引发的定金，我们认为，具体可区分三种情形处理：1.因当事人一方原因。即在能够认定当事人一方存在过错，导致商品房买卖合同未能签订的情形下，除恶意进行磋商外，应根据《担保法解释》第115条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定处理。2.因不可归责于当事人双方的事由。所谓“不可归责于当事人双方的事由”，司法实务认为，是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的;收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形(《福建省高级关于审理商品房买卖合同案件疑难问题的解答》第1条第2款规定)。在因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能签订的情形下，应根据《商品房买卖合同司法解释》)第4条后段关于“出卖人应当将定金返还买受人”的规定处理。《公报》2006年第8期刊载的戴飞诉华新公司商品房订购协议定金案的裁判要旨进一步明确，“购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第4条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’，开发商应当将收取的定金返还给购房者。”3.因当事人双方均存在过错。即在当事人双方在磋商过程中均有过错导致商品房买卖合同未能签订的情形下，宜作如下处理：①不适用第1种情形的定金罚则;②对已交付的定金，比照第2种情形处理;③根据各自过错程度承担相应的违约。关于恶意违反商品房预售合同或者恶意进行磋商的处理问题，我们认为，在恶意违约或者恶意进行磋商的情形下，若商品房预售合同约定有定金条款，应当适用定金罚则。这一规则已在地方司法实践中得以大量适用，如《贵州省高级关于审理商品房买卖合同案件疑难问题的解答》第1条第3款规定，“因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。例如，在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。如果无法确认是否一方当事人故意，则适用‘因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人’之规定，返还定金。”在中铁置业有限公司与朱某某、陈某某定金合同中，贵阳市中级(2015)筑中民二(民)终字第5487号二审民事判决书认为，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。据二审审理查明，朱某、陈某在签订预售合同之前，已就付款方式与旭和公司达成一致意见。依据诚实信用原则，范某、吴某应当按照之前约定的付款方式签订预售合同并履行。虽然陈某、朱某在二审中提出因签约及付款顺序发生争议是双方未能签订预售合同的另一主要原因，本院就此认为，具体付款方式应在预售合同中明确载明，而在双方就付款方式不能协商一致的情况下，范某、吴某要求旭和公司将预售合同打印并出示，显然属于恶意磋商，理应依定金罚则承担相应。”同时，我们认为，在恶意进行磋商的情形下，如果商品房预售合同未约定定金条款，或者证据证明买受人所受实际损失明显高于定金处罚数额的，出卖人应承担买受人所受实际损失的赔偿。对于“买受人所受实际损失”的酌定，我们认为，仍应限于商品房买卖合同即本约的“缔约过失的赔偿范围”，该等赔偿范围可参照笔者另一拙作《商品房预售合同被确认无效后损失承担规则》的相关观点。不过，就举证的承担来说，依据《关于适用<中华民事诉讼法>的解释》第条规定，买受人对于其所受实际损失明显高于定金处罚数额的主张应负有举证。以上就是小编为大家总结的，相信你对此已有基本的认识，希望通过以上信息能够帮助您解决问题。如果你还有什么详细问题需要咨询，可以上网在线咨询，我们有专业的律师在线为你解答。

法律客观：

第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为补偿安置房屋的事实。《中华消费者权益保》第四十九条：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

商品房买卖合同司法解释第7条为什么删掉

法律主观：

1、房屋主体质量不合格 购房者在验收房屋的时候发现房屋主体存在的质量问题可以拒收房屋。 2、房屋面积误超过合同约定 一般在买卖双方签订的 房屋买卖合同 中会约定存在房屋面积误如何处理，按照《解释》中第十四条的内容，在房屋买卖过程中，如果双方签订的购房合同中所注明的房屋面积与实际相比缩水超过了3％，且双方没有对此问题约定好解决方法，购房者可申请退房并解除合同，出卖方则应无条件返还其已付房款及利息。 3、逾期交房 现在大多数的新房都是以期房的形式出售的，期房的房屋交付时间存在很多不确定的因素。按照《解释》第十五条，如果出卖方延期交房，购房者已经明确通知催促后三个月仍未交房的，购房者可单方面提出解除合同，并要求出卖方返还其已付房款及利息。 4、无法 办理产权证 书 大家在购买房屋的时候都会比较关注该房屋是否能够办理产权证书，无常按时办理 房屋产权登记 的情况，在购房过程中时有发生，如非购房者自身原因导致无法办理产权登记的，也非出卖方原因的话，双方可自行解除合同，出卖方需返还购房者已付房款。 5、开发商擅自变更规划设计 指在 商品房预售 之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房， 商品房销售 后，开发商不得擅自变更。

法律客观：

《中华民法典》

第三百一十一条

无权人将不动产或者动产转让给受(14)《房屋登记办法》(2008年1月22日通过,2008年7月1日施行)让人的，所有权人有权追回；

除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该你的买卖合同既然已经备案，说明你们双方就合同的内容达成了一致意见，如果没有违反相关的法律、法规的规定，应当是有效的。因为双方签订合同，是要在平等、自愿、公平、诚实守信的原则下完成的。不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

《中华民法典》

第五百九十五条

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第三百一十一条

无权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；

除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

第五百九十五条

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

买房时无预售许可证就签了合同交了钱怎么办

根据《商品房买卖合同司法解释》第二条规定："出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本型别，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文字，但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文字，否则，不予办理备案、登记。但是，并不因为不使用统一合同文字而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中，商品房买卖时，要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文字。但在正式合同文字签订之前，多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文字要求买受人签署，其中有的预约合同已经具备本约性质，相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求，买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同，经双方签字、盖章生效，并据此履行，在产权登记机关填写的制式合同只作为登记档案使用。定有效。"若是合同无效了，就返还价款。现在如果有了预售许可证那些了 合同就生效了，按照合同执行。

要签合同须等到房子封顶，才能签，如果有预售许可证只要有收据，就没什么大问题，泼出去的水，一般是不能要回钱的，除非你不想要房子了，不过现在的房价在上涨，你要回就不买了？我买房时txb早交钱的还可以要一个大的底储藏室自己决定吧i

你可以到消协和工商局投诉，先得报警，然后要4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时，不得进行最终检验（竣工验收）。警察和消协工商局共同调查取证。再到开发商。

卖方代签房屋买卖合同，买方想违约，请问合同有效吗？

《民法典》

卖方代签房屋买卖合同，买方想违约，请问合同有效吗？ 这个违约与否，要看签订合同之时，房屋权利人父亲他的身份。如果符合法律规定的表见的情形，则签订的合同应当有效，双方应当遵守。简而言之，如果当时父亲没有授权委托书，但是你经过合理注意义务后发现，可以判断其有权代为签订房屋买卖合同，那么属于表见，你们签订的合同有效。现在你不想买了，应当适用定金罚则，定金需要没收。

如果权利人父亲无授权委托书，而又没有其他证据证明父亲有权代为签订买卖合同，则你们签订的买卖合同效力待定，如果房屋权利人是否不追人或者明确表示不卖房子的，那么买卖合同不生效，你支付的定金应当退还给你。如果权利人追认或者明确表示愿意出售的话，那么合同还是有效的，你应当遵守，如果你不想买，应当适用定金罚则。

这个违约与否,要看签订合同之时,房屋权利人父亲他的身份。如果符合法律规定的表见的情形,则签订的合同应当有效,双方应当遵守。简而言之,如果当时父亲没有授权委托书,但是你经过合理注意义务后发现,可以判断其有权代为签订房屋买卖合同,那么属于表见,你们签订的合同有效。现在你不想买了,应当适用定金罚则,定金需要没收。如果权利人父亲无授权委托书,而又没有其他证据证明父亲有权代为签订买卖合同,则你们签订的买卖合同效力待定,如果房屋权利人是否不追人或者明确表示不卖房子的,那么买卖合同不生效,你支付的定金应当退还给你。

我父代签的房屋买卖合同有效吗？？

要有被代签人亲自签署的授权委托书或公证书，授权内容必须有代签买卖合同这一项。只要能在签合同时出示授权委托书或公证书，合同才是有效的！

（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；

（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；

（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，故法律规定应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法律及相关司法解释的规定，房屋买卖合同书面形式应包括如下型别：

(一)正式房屋买卖合同

(二)具备特定条件的预约合同

《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备<商品房销售管理办法>第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据民一庭的观点，商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。为保障交易安全，保护业益，促进签约，规定具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同。笔者认为，司法解释的本条规定，用意虽好，但效果一般，极易造成误导。首先，《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项，而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同，同时具备该13项内容的可能性很少，买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。其次，认定合同性质的依据为合同内容，而非合同名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容，理应认定为商品房买卖合同，不再具有预约性质。第三，“出卖人已经按照约定收受购房款”，表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，只要标的物明确、价款确定，完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。如果机械适用该条司法解释的规定，就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立，而依据该条司法解释则不能认定合同成立。

(三)房屋买卖合同开发企业在工程招标后，不能放任不管，而要严格。在做好施工前期准备后，应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证，都应该按ISO9000标准来要求他们。的其他书面形式。

《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和资料电文(包括电报、电传、传真、电子资料交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”根据《电子签名法》第3条第3款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、资料电文”。无疑排除了以“资料电文”为表现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料，应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些情况下，没有书面合同，也无法认定口头合同存在，买受人以其持有的购房款收据或主张房屋买卖合同成立。此时，买受人持有的购房款收据或，既是书面合同形式，也是合同实际履行证据，如果收据或载明的房屋位置具体、房屋价款明确，应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。笔者认为，认定其他书面形式的房屋买卖合同成立，已有书面证据必须能够证明三项事实：房屋买卖的意思表示、房屋具 置和价款。

他人代签的房屋买卖合同有效吗

1、代签的效力直接受该代签人是否具有许可权，即是否是合法有效的人（授权委托书、公证书）。否则，该合同无效或者可撤销。

房产中介代签房屋买卖合同有效吗

别人买家有给你做委托吗?有下定金吗?没有那就是无效的。。。。

签了房屋买卖合同后买方想违约怎么办？

签了房屋买卖合同后，买方想违约，就必须承担相应的违约。

违约以可参阅《合同法》的如下规定处理：

百一十五条当事人可以依照《中华合同法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

可能会负一定的违约，具体看合同约定吧

不能自动解除,买方也不能无限期拖延下去。合同法规定:履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。你可以根据房屋买卖的实际情况,在合理期限内要求对方履行付款义务。

非产权人代签房屋买卖合同有效吗

合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。 一、非产权人代签房屋买卖合同的效力 除非产权人委托公证给他全权，否则这个买卖合同是无效的。 二、房屋买卖合同效力的几个问题 实践中房屋买卖时有发生。房屋买卖涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来，主要有以下几种： 1、房地产分离出卖，合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。 2、产权主体有问题，合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效 。 3、侵犯优先购买权，合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。 4、非法转让，合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;②依法收回土地使用权的;③权属有争议的;④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

居间合同只用来证明你们的房屋买卖行为是在第三方（比如中介）的协助下完成的，跟你们的房屋买卖合同没有任何关系。

如果没有第三方介入，当然不会有这个协议。

商品房买卖合同的解释

没有居间协议只有房屋买卖合同请问合同有效吗？买方和卖方都签字了，

商品房买卖合同司法解释是：买受人已支付标的物总价款百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，不予支持；第三人已经善意取得标的物所有权，出卖人主张取回标的物的，不予支持；出卖人取回标的物后，买受人在回赎期间内消除出卖人取回事由主8、《合同法》(1999年3月1日通过,1999年10月1日施行)张回赎标的物的，应予支持。

【法律依据】

《民法典》第三百一十一条

无权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

第五百九十五条

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

商品房买卖司法解释

各国税种

法律分析：商品房买卖合同司法解释是：买受人已支付标的物总价款百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，不予支持；第三人已经善意取得标的物所有权，出卖人主张取回标的物的，不予支持；出卖人取回标的物后，买受人在回赎期间内消除出卖人取回事由主张回赎标的物的，应予支持。

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

法律依据：《商品房销售管败埋理办法》 第七条 商品房现售，应当符合以下条件:

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业;

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

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(四)已此前通过竣工验收;

(五)安置已经落实;

(六)供水、供电、供热、燃气、森枯清通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(七)物业管理方案已经落实。

法律有规定，合同中的条款又和该规定冲突，怎么解决？

通常认为,欺诈必须是行为人故意或者恶意,过失不构成欺诈。欺诈的主观故意表现为行为人明知所述事实为虚,或明知其行为会隐瞒真实情况,会使得对方产生错误认识,仍然希望或者放任该种结果的发生。如果行为人亦受他人所欺诈,其主观上并未认识到自己的行为构成欺诈,则不在此列。

1、合同的约定不能违背法律法规禁止性规定；

我国法律和司法解释对一房多卖的规定如下：如果商品房买卖合同订立之后，卖方在未告知买方的情况下又将该房屋出卖给第三方，或者故意隐瞒已经出卖的事实的，则未能购得房屋的买方可以请求和卖方解除合同，并要求卖方返还已经支付的房款和利息，赔偿买方因此造成的损失，并可要求卖方赔偿，但是该赔偿款不能超过已经支付房款的一倍。

2、如果合同中有违法之处的，那么违法部分的条款无效，其他条款仍然有效；

3、如果合同双方有争议，可诉诸解决。

附：《中华合同法》

第七条 当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重公德，不得扰乱经济秩序，损害公共利益。

第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

一般商品广告和宣传资料是要约邀请，如果它符合要约的要件的，可以视为要约。要约的有效要件如下：1、要约必须有具有订约能力的特定人作出的意思表示。2、要约必须具有订立合同的意图，3、要约的内容必须确定和完整。4、要约必须向要约人希望与之缔结合同的受要约人发出。所以你对照分析一下，大部分应当不是要约。而且要约得到承诺后才有效。希望能帮到你。

根据《商品房买卖合同司法解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约。

销售广告和宣传资料本来就不视为要约，而属于要约邀请。除非有以下情况：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。你要有证据证明该销售广告和宣传资料出现上述情况，则该约定无效。否则有效！

商品的销售广告和宣传资料是引发消费者购买信心的原因。这些广告宣传即使不在合同中出现，合同约定排除这些资料的内容，都是无效的。只要消费者保存好这些资料，都会判决有效的。

支持楼上的意见。

一房多卖的处理原则法律规定

虚构事实、隐瞒真相实质上违反了如实告知的义务,有违诚实信用原则。如果已经告知的真实情况发生了客观变化,行为人亦应及时将该变化告知对方,否则仍然违反了如实告知的义务。至于沉默是否可以构成不作为的欺诈,若经营者的信息提供义务产生于当事人的约定,法律明确规定或者交易习惯,则其不得对消费者保持沉默。

《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第八条

有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿：

（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条规定

“出卖人订立商品（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿：

（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚商品房预售许可证明；

（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为补偿安置房屋的事实。”