房地产价格策略案例分析(房地产价格策略案例分析报告)

房地产估价师案例与分析总结：部分（局部）房地产

（三）部分（局部）房地产

房地产价格策略案例分析(房地产价格策略案例分析报告)

房地产价格策略案例分析(房地产价格策略案例分析报告)

房地产价格策略案例分析(房地产价格策略案例分析报告)

这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分（局部）房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，它的相应权益，能否使用，是否可以变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用市场法、收益法或成本法。

（四）在建工程房地产

在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益，请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明（函），存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价方法可选用成本法和设开发法。

（五）乡（镇）、村企业房地产

以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权作为抵押物，进行评估时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途。在估价过程中应扣减与国有土地价值的异，估价方法可选用成本法、收益法或市场法。

案例分析海滨花园的价格策略给你什么启示

亲您好，，房地产的价格与区域概念紧密相连。人们常说的“天河区的楼价”、“滨河东路的楼价”，都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗略

第二，从群体来看，由有房地产产品属于特殊高价商品，影响价格的因素非常复杂。消费者往往对轻微的价格调整不是很敏感，不像其他商品，细微的价格调整往往带来销售

第三，从购买过程看，决定购买的价格往往是在货比三家后得出的，这个价格是在心里价格的基础上发生的。房地产企业倘若想使一个楼盘的价格成为消费者的。

房地产估价师案例与分析课程讲义（19）

[例6—26]某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%.试计算该宗房地产的价值。

[解]该宗房地产的价值计算如下：土地价值=（50-200×12%）/10%=260（万元）

该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=260+200=460（万元）

土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时，是有效的方法。例如，城市商业区内的土地，有时没有可参照的土地交易实例，难以采用市场法估价，成本法往往也不适用，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，此时可以采用土地剩余技术估价。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用市场法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，市场法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。

6.6.2.2建筑物剩余技术

建筑物剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（如市场法）能求得土地的价值时，则可利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率折现，即可求得建筑物的价值。

建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。此外，它还可用来测算建筑物的折旧。将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。